最近，我们事务所遇到了一些客户，他们签署了出售房地产的“期权合同（option contracts）”，却并不理解自己签署的内容。本文将简要介绍什么是期权合同，以及这种合同在北马里亚纳群岛联邦（CNMI）房地产交易中的应用方式。
什么是期权合同？
期权合同是一种特殊形式的合同，它允许买方（称为“期权持有人”，optionee）在未来某个时间，从卖方（称为“期权授予人”，optionor）购买某项财产。
期权持有人现在支付一笔费用（通常金额较小），以锁定未来某个日期购买该财产的价格，前提是其决定继续进行实际购买。期权持有人也可以决定不继续购买，让期权失效或到期；如果发生这种情况，期权持有人只会损失其支付的期权费。
期权合同在许多商业领域中都有应用。例如，一个商品投资者今天可能会购买一份期权，以便在六个月后购买大量橙子。如果未来六个月橙子价格上涨，投资者就会“行使期权（exercise the option）”，实际购买橙子，然后再转售获利。
但如果橙子价格下跌，投资者就会决定不行使期权，让其失效。这样，投资者只损失购买期权时支付的费用，而避免了承担购买全部橙子的更大损失。
在这个例子中，橙子种植者之所以出售期权，是因为其现在需要资金支付工人采摘橙子的工资。然而，一旦签订期权合同，如果橙子价格上涨，种植者将无法以更高价格出售橙子获取更大利润。而如果价格下跌，种植者则可以保留期权费，但需要另行寻找新的买家。
另一个帮助理解期权合同的例子是电影制片人购买小说或剧本的电影改编权期权。电影版权价格可能非常高，而且存在许多因素可能导致电影最终无法拍摄。拍摄电影往往需要数千万甚至上亿美元，而电影公司可能只有在大牌明星同意出演时才愿意投资。
因此，制片人会签订一份期权合同，约定在未来某个日期购买电影版权，并在期权到期前努力邀请明星加盟。如果一切顺利，制片人就会行使期权，购买电影版权并制作电影；如果事情进展不顺，期权合同则失效，作者可以将电影版权出售给其他人。
在房地产领域，完全产权（fee simple）持有人可以通过期权合同出售或出租其房地产。此外，承租人（lessee）也可以通过期权方式转让其租赁权益。
期权合同的组成部分
期权合同与其他合同一样，受一般合同法规则约束，但它也有一些特殊术语。
期权费（Option Fee 或 Option Price）
所有合同都需要“对价（consideration）”，即双方交换的利益。对于期权合同而言，这种对价通常称为“期权费”或“期权价格”。
它不同于未来实际购买房地产所支付的金额。例如，一位房地产所有人可能收取10,000美元作为期权费，并同意在六个月后以200,000美元出售其房地产。
其中10,000美元是购买期权合同本身的费用，用于锁定房地产价格并在六个月内限制其出售；而200,000美元才是购买房地产本身的价格。
期权期限（Option Period 或 Term）
这是指期权持有人在必须支付房地产价款之前所拥有的时间期限。
期权失效（Lapse of Option）
这是指期权合同到期失效。
行使期权（Exercise of the Option）
“行使期权”是指期权持有人决定继续购买房地产。
在期权期限结束之前，期权持有人必须发出行使期权的通知，并支付合同约定的价格。
一份良好的期权合同应明确规定如何以及何时行使期权。通常应要求以书面形式通知行使期权，并规定必须在何日期之前完成行使。
房地产描述及购买/租赁条款
期权合同还必须明确最终交易的条款。土地价格必须明确列明，并对土地作出充分描述。
如果最终交易是租赁，则租赁的所有重要条款都应写明。否则，该期权合同可能不会被视为可执行合同，而只是一个不可执行的“将来再协商协议（agreement to agree）”。
交割（Closing）
如果期权持有人行使期权，则双方会进行“交割”，即签署正式的产权转让契据（deed）、租赁协议（lease）或租赁转让协议（assignment of lease），并由期权授予人收取合同价款。
相关文件随后会被登记备案，交易正式完成。
Michael从事法律工作长达二十五年，他通过了加利福尼亚州、夏威夷州、北马利安纳州的司法考试。他拥有在加利福尼亚州、关岛、帕劳共和国、德克萨斯州、路易斯安那州的法院的出庭经验，并频繁的在北马利安纳州法院出庭。
1 与我们网站上的所有文章一样，本文不能替代与律师面对面咨询。本文的目的只是对该主题作一般性介绍，使读者在与律师沟通时能有更充分的准备。本文内容并非法律意见，因为每一种情况都有所不同，而且法律也可能自本文撰写后已经发生变化。
2 《合同法重述（第二版）》第25条将期权合同定义为：“一种符合合同成立要求，并限制承诺人撤销要约权力的承诺（a promise which meets the requirements for the formation of a contract and limits the promisor’s power to revoke an offer）。”
3 所有合同都必须具备“对价（consideration）”。关于期权合同，可参见《合同法重述（第二版）》第87(1)条。
4 如果期权被行使，期权合同可以规定将期权费计入购房价款。这在塞班很常见，被称为“全额抵扣期权合同（Full Credit Option Contract）”。
5 “禁止永久权规则（Rule Against Perpetuities）”可能适用于期权合同，但在 CNMI，由于我们主要处理的是55年租赁，因此通常不是问题。简单来说，该规则要求财产权必须在某一在世之人的生命期间加21年内生效（vest）。关于“禁止永久权规则”的详细内容超出了本文范围，应与您的律师进一步讨论。
6 根据《合同法重述》，如果期权合同采用书面形式并由要约人签署，载明为作出该要约所支付的表面对价（purported consideration），并在合理时间内提出公平条件下的交换；或者该要约根据法律规定不可撤销，则该期权合同具有约束力。参见《合同法重述（第二版）》第87条。
7 有时经纪佣金甚至会高于10%。此外，从历史上看，日本买家很少向经纪人支付高达6%的佣金。佣金比例本质上是协商谈判的结果。
8 这是商业建议，而不是法律建议。如果您认为市场正在下滑、房地产价值持续下降，那么向投机者出售期权以赚取一些现金，或许反而是一个明智的决定。
