当您在塞班租赁时如何使用PTR

“我有一座桥要出售给您。。。” 换言之，如何在塞班租赁地产时使用PTR了解谁真正拥有产权。

在塞班并没有可供诈骗犯销售的桥梁，然而新的投资者在北马里亚纳群岛有很多被人占便宜的机会。与此同时，塞班的土地产权法本身已足够复杂。即使试图出租或出售的卖家没有不良意图，他们可能并不拥有他们以为自己所有的产权。此时PTR和产权保险就会开始发挥他们的作用。

初步产权报告（PTR）是大部分在塞班购买，出售或者出租地产的人都会了解的文件，但是他们经常会对PTR的用途感到困惑。当买家或者卖家持有PTR， 他们并不确定要如何使用这份文件。这篇文章会解释PTR中最基本的术语，以及如何使用PTR。

PTR的颁发者是谁？

PTR不是由政府发行的。它们是从为房地产交易双方,提供以房地产作为担保的贷款的银行和金融公司准备PTR的公司购买的。在塞班，有两家公司可以为您准备PTR并收取一定的费用。这两家公司是美国太平洋产权公司和太平洋安全产权公司。他们是以关岛为总部并在塞班设有办公室和职员的公司。

安全产权公司和美国太平洋产权公司都在数据库中保存了塞班所有产权交易的信息。他们日常更新数据库，可以快速提供PTR （但它们仍然必须人工查看自上次数据库更新以来的新交易信息）。

PTR是产权保险的第一步。美国太平洋产权公司和太平洋安全产权公司都是提供产权保险的保险公司的代理商。产权保险可以用来保证在文件上拥有产权的人确实拥有该地产。一旦有人主张出售人或者出租人并不拥有地产的产权，想要获得该地产权益的购买人或承租人可以购买产权保险来避免这样的风险。

您应该了解的专业术语： “财产”和“所有权”

当您处理PTR时，理解一些专业术语非常重要。第一个术语是“房地产。” 附件在土地上的权益被称为“房地产。”附加在土地上最高级的房地产权益（最高等级的所有权）叫做“绝对无条件继承的不动产。”一个权益较小的不动产权益是不动产租赁权， 指承租人有对土地一定期限的占有权。“产权”是另一个有用的术语。“产权”和“房地产权”有时候可以互相替换，但是“产权”指代是附加在土地上的所欲权益的总和。

您也许需要不止一份PTR

如果您想要从永久产权所有者手中租赁或购买地产，您需要一份适用于该永久产权的PTR. 您会需要了解该永久产权的归属。

如果您通过租赁权的转让取得了已有的租赁合同，您会需要说明该已有租赁权的PTR从而了解已有的租赁权的情况。与此同时，即使您通过已有租赁合同的转让获取租赁权，您或许同样需要一份说明该地产永久产权的PTR因为您可能希望将租期延长至55年。如果永久产权并不完整，延长租期会遇到问题。

永久产权上的瑕疵有可能不会出现在说明租赁权的PTR上。 例如，如果永久产权的所有者没有支付税款因此税收留置权被附加在了地产上。在这种情况下税收留置权不会出现在说明租赁权的PTR上，但是任何租赁合同的延期都会受到税收留置权的影响。

同样，如果您感兴趣地产由几个不同的区域组成，一般情况下您需要取得每个区域的PTR。请确保获取所有您所需要的PTR。

PTR能够告诉您什么

在塞班，security title 和pacific American title颁发的PTR在格式上有细微的差别，但他们大体上是一样的。安全产权公司以一封产权保险公司的介绍信作为文件的起始，信中说明了该公司保险了该地产的产权，之后是报告的正文。美国太平洋产权公司以收据开头，后面是一些除权条款和报告正文。

在PTR上的第一个关键信息是谁拥有该地产的永久所有权和租赁权。这些信息会在最前面写明。

下一个非常重要信息是对于地产的基本法律描述。这项信息也会写在文件起始，但是美国安全产权公司颁发的PTR会在文件末尾给出一个更加完整的描述。

PTR中对于地产的描述可能并不如律师或银行对于地产的描述那样细致。雇佣律师协助准备法律文件以确保租赁合同或地契中包含完整的法律描述是明智的选择。当您确认在租赁合同或地契中对地产的法律描述时，请不要仅仅依赖PTR中的信息。

产权例外条款是PTR中的下一个部分。了解产权例外条款是您购买PTR的原因。

安全产权公司将例外条款放在文件的B部分。该部分有两个小结。第一个小结中写明了颁发产权保险必须满足的条款，以及在宪法第十二条下的特殊例外条款。第二个小部分中写明了标准例外条款。

美国太平洋产权公司首先列出影响产权的一些事项（质押留置权，抵押贷款，租赁合同，以及其他），而后列出一些标准例外条款，之后提供对宪法第十二条的例外的详细说明。

标准例外条款

标准例外条款中包含：政府的矿产权和地役权，在PTR生效日（通常是PTR的颁发日）后发生的影响产权记录的事项，以及一些会影响产权但是没有出现在产权记录上的声明。
我们推荐您和律师一起了解标准例外条款的适用。

特殊例外条款

特殊例外条款适用于地产上的独特问题。例如，如果该地产已经被出租了，这一事项会被列为特殊例外条款。保证所欠税收得以支付的抵押贷款和质押留置权会被列为特殊例外条款。涉及地产所有人的诉讼会被列在特殊例外条款中。对于塞班的房地产而言需要等待遗嘱认证过程结束是一个常见的特殊例外条款。

条件

颁发产权保险所要符合的情况会被列在PTR中。一个常见的条件是买房或者卖方进行交易前必须要取得配偶的同意。这是因为北马利亚那群岛保护婚内财产。另外一个常见的条件是如果交易中包含已有合同的转让，必须获得禁止反言证明。禁止反言证书是证明出租方承认所有的租金都已经被支付所以租赁合同保持有效的文件。

买方的告知义务

有时产权保险公司会忽略一些细节。如果产权保险公司确实错失了一些您认为应该被列为例外条款的事项，请不要假设保险会涵盖这些事项。在整个程序的最后，如果购买保险的一方了解任何没有列出的事项，购买保险的一方有告知义务。不履行告知义务会导致保险无效。

PTR的成本以及支付责任的归属

在本文发布时，每块地产的PTR需要花费0，每份加急PTR需要花费0至0. 您需要和产权公司确认当前价格以及出具您所需要的PTR所要花费的时间。

在塞班，没有规定买房或者卖方支付PTR费用。PTR一般会被颁发给买方，承租方或者接受租赁合同的新租户，因为他们是需要了解产权状况的人。在很多情况下，地产经纪人会购买并提供PTR. 在不动产交割日，PTR的成本有时会在买卖双方间平均分配。
同样，卖方，承租人或者合同接收人可能预付PTR的花费，之后将PTR的花费作为交易价格的一部分。如果交易因为卖方，出租人或者租赁合同转让人不能提供完整产权而被拒绝，他们应该承担PTR的花费。但是他们可能拒绝支付，同时由于PTR价格较低，通过诉讼要求他们支付并不划算。

结论：请购买PTR，不要购买“布鲁克林桥”

当您找到了您喜欢的地产且商定了令双方满意的价格后，下一个环节是购买PTR。当您取得PTR后，您应该约见一名律师并确保您了解附加在该地产上的例外条款和附加条件。您完全可以避免例如将大量金钱支付给错的人，或者由于例外条款卖家无法支付卖家所承诺的地产这样的情况。