步骤1.签署租赁协议
投资者的第一步是锁定价格，防止出租人将土地出租给他人。锁定土地是通过称为“租赁协议”的文件完成的。如果已经存在租赁，而投资者将购买现有租赁，则我们将此协议称为“转让租赁协议”。在本文中，我们指的是两种协议都简称为“协议”。
该协议仅将土地锁定一小段时间，以便投资者可以确保该土地能够满足投资者的需求，出租人实际上对该财产具有良好的所有权，从而使投资者可以将资金转移到塞班来支付租金。
该协议有时称为“买卖协议”或SAP。从技术上讲，它不是SAP。 塞班的土地所有权仅限于北马里亚纳群岛血统的人（CNMI宪法第XII条中有特殊定义的术语）。大多数投资者无法“购买” 塞班的土地，因此没有协议向其“出售”（没有“出售”和“购买”协议）。投资者可以获得的是长达55年的长期租赁权。
该协议是可强制执行的合同，必须得到对价的支持。对价通常是协议中的承诺以及为租赁支付的保证金。我们强烈建议在协议的起草方面咨询律师，因为对价问题可能很棘手。
该协议应登记，但通常不会。登记该协议的原因是它可以保护投资者的财产权益免受第三方侵害（法律上已通知第三方，出租人不得在协议期限内向投资者出租任何人）。之所以不登记该协议，是因为该协议使该物业的所有权记录混乱，并披露了交易条款。即使没有登记本协议，它也可以作为合同对出租人执行。
该协议通常规定支付押金。大多数押金是总价的10％，但没有固定的规定。有时，押金直接交给出租人。通常情况下，这笔押金会交给托管公司保留直至交易关闭。如果将押金提供给托管公司，则只有在投资者没有正当理由而未能关闭交易时（例如，投资者无法拿出剩余的钱），才将其释放给出租人。如果投资者确实平仓，通常但并非总是如此，则押金将计入总租金。
该协议通常包含出租人或转让人的某些保证。基本保证是出租人或转让人对该财产具有所有权，并有权将该财产出租给投资者。其他担保将与尽职调查中发现的问题保持一致。例如，如果担心该物业上有湿地，则将保证该物业无湿地。如果尽职调查确定有湿地，投资者可以取消协议并取回押金，因为保证已被违反。
该协议通常会设定一个期限以完成尽职调查，并可能在必要时延长该期限。在尽职调查期结束时，有一个所谓的“结账”，即支付付款余额，并执行实际的租赁或租赁转让。
该协议可以用作托管指示，有双重目的。当使用第三方托管（例如产权保险公司）时，需要书面说明，并且协议可以用作这些说明（如果正确编写协议，则不需要单独的托管说明）。
投资者可以直接租用该物业，而跳过该协议。第一步的目的主要是让投资者有时间进行尽职调查，将钱移入塞班以支付财产，并确保在此期间没有其他人获得财产。
步骤2.进行尽职调查
这是令投资者最困惑的步骤。他们听说他们应该在结案之前进行尽职调查，但是他们不知道该怎么做。 “尽职调查”仅指对财产进行调查。尽职调查将取决于财产。
在所有财产上均应进行所有权（所有权）的尽职调查。通常，可以通过从岛上的两家产权保险公司之一购买“初步产权报告”（“ PTR”），然后与律师一起审查PTR。 PTR将显示所有权缺陷，例如税收留置权，遗嘱认证以及是否已将该财产出租给其他人。
CNMI中经常出现的头衔问题是出租人的家庭需要完成遗嘱认证。您可以在完成遗嘱认证问题之前，在“租赁协议”或“分配租赁协议”中提供额外的时间。
还应检查所有物业的分区限制。如果您知道要在该物业上经营什么业务，则最好确保适用于该物业的分区限制允许您要经营的业务类型。
物业的位置将告知应执行哪些其他尽职调查。例如：
1. 像加拉班这样的小而紧密的地段常常会遇到边界和侵占问题。在尽职调查期间进行边界勘测通常是一个好主意，以确保您不希望提起诉讼，因为您将要获得的建筑物部分位于他人的土地上。
2. 塞班岛山坡上尚未开发的大片土地很少会出现边界问题，对大片土地进行调查很昂贵。但是可能不存在对这些区域的访问，因此应查看地图以进行访问。此外，这些地区可能已经威胁到鸟类，建议对濒危物种进行调查。
3. 塔纳帕格和苏苏比的物业可能有湿地（其他物业也可能）。不能建立湿地。如果您怀疑物业上可能有湿地，建议对湿地进行调查
4. 下基地（以及其他一些地方）的物业可能有危险废物，例如倾倒在物业上的燃油。这是因为下基地是一个工业区，过去，企业对废品不小心。如果该物业具有过去工业用途的历史，建议对危险废物进行调查。
5. 上面有建筑物的任何财产都必须进行建筑物检查。可能存在沉降问题（建筑物沉入地下）以及原始建筑中使用的水泥质量问题。雇用来检查建筑物的承包商可以在混凝土内部的钢筋生锈和膨胀的地方寻找结构裂缝和混凝土剥落
6. 如果计划进行大型开发并且这些问题对于房地产开发至关重要，则可以尽职调查完成测试井，渗流测试和地形图绘制。但是通常，这些耗时且昂贵的任务是在购置房产后完成的，并且投资者将其出租以希望它们不会成为问题
7. 寻找历史文物，战争遗骸和人类遗骸也可以尽职调查。但是，这些搜索，如果不只是与考古学家一起参观该物业，则非常耗时。出租人可能没有足够的时间进行尽职调查，这些问题通常可以在财产开发时得到补救（但补救将花费金钱）
上面的列表只是尽职调查的示例。与工程师或建筑师合作可以帮助根据正在考虑出租的房地产的计划使用情况来确定应进行的尽职调查。
法律没有设定完成尽职调查的时间限制。出租人与承租人必须在《租赁协议》或《转让租赁协议》中达成协议。典型的时间限制是30到90天。如果您知道要进行特定的调查，需要花费很长的时间才能完成，然后再同意租赁该物业，那么您将希望在协议中为您要进行的尽职调查提供足够的时间。
步骤3.完成交易
尽职调查期的结束标志着结束时间。那时，投资者必须做出决定：是否选择财产（财产“关闭”）。
关闭是土地租赁过程中的最后一步。结案通常由第三方处理。处理关闭交易的最常见的第三方是产权保险公司。他们还提供托管服务，以保管货币和证件直至结账。交易结束时，他们将为投资者提供购买产权保险的机会。
如果投资者发现财产问题违反了协议中提供的担保，则投资者可以拒绝因故关闭并取回押金（除非押金不予退还）。在这种情况下，我们说“关闭失败”。
如果投资者发现出租人或转让人违反保证的问题，则投资者可以决定放弃该缺陷并以任何方式关闭。放弃缺陷很常见，因为在尽职调查中通常会发现一些小问题。在尽职调查中发现问题时，一种替代方法是根据交易结束时的缺陷重新协商价格。如果发现缺陷减少了可以开发的土地面积（例如，其上有湿地的房产的一部分），则《租赁协议》或《转让租赁协议》还可以自动降低价格。
财产权的最终问题可以在结案时进行处理以启用结案。例如，如果已发现对财产的债权，例如税收留置权，则可以由代管代理从租赁对价中偿还税收留置权，以便投资者获得明确的所有权（但协议需要提供此意外情况）。
如果涉及经纪人，则应在托管结束时向他们付款。最好不要在交易结束后留下任何与财产有关的损失或悬而未决的索偿要求。
所有权由转让人（出租人或转让人）转让而欠税。税收必须在关闭后的十天内支付。尽管它们是转让方的欠款，但如果不付款，则受让人可以承担责任。因此，应在交易结束时付款。
如果投资者决定关闭，则将执行并记录实际的租赁（有时称为“地面租赁”）。将支付租赁对价（租金），还将支付税款，并且交易将完成。交易将“完成”。
结语
在塞班租赁财产或购买现有租赁并不困难。这是一个三步过程。第一步是签订一份精心撰写并经过深思熟虑的“租赁协议”或“转让租赁协议”。第二步，尽职调查，将涉及产权研究，检查分区，并可能取决于要出租的房地产的性质，由专家提供一些调查或报告。如果在第一步中签署的协议涵盖了在第二步中遇到的任何意外情况，那么第三步（结束）将会顺利进行。
